首页 >> 最新動態 >>仟色創意 >> 房地產整體活動策劃
详细内容

房地產整體活動策劃

戰略籌劃

房地產市場是一個壟斷競爭市場。房地產企業要在壟斷競爭市場中尋求優勢位置,就要走產品差別化運營之路,即在研討客戶需求的根底上,有針對性地開發出有差別性的房地產產品,構成部分賣方市場,進步企業產品的壟斷水平。開發差別性房地產產品,就是開發與當前房地產市場上的產品有明顯區別的特征產品,這一過程實踐上是一個創新的過程。

上海漫園別墅的運營戰略是以差別化的戰略走地產品牌之路。制定此運營戰略時留意了以下幾個問題:

1.開發差別性產品真正以客戶需求為導向,不脫離市場炒概念。
2.留意產品的整體綜合質量。
3留意發揮本身優勢。
4.把狹義的開發觀念更新為廣義的開發觀念。

本差別性化運營戰略的主要內容是:

1.項目建立的總目的:把本項目建成以旅游度假為特征,以時髦、生態、智能、學習為支撐的中西文化相分離的大型國際效勞社區,完成社會價值與經濟效益雙歉收,使公司成為上海重生活社區觀念的籌劃者和完成人。

2.總戰略:開發以人為本,做到人無我有,人有我優,人優我特,追求特征,追求效勞,追求客戶肉體與品味的滿足,以創作藝術品的目光停止開發建立。
3.市場細分:獨立別墅中的中端市場,總價180一250萬元。
4.目的客戶需求:主要是度假或投資。
5.差別性概念構成:度假別墅、旅游別墅、人文別墅。
6.細化請求:總體規劃以水為血脈,單體設計為新古典主義或簡約主義,配套設備簡單化、運營管理特征化等。
7.商業剖析:前期利潤較低。
8.產品開發:異常注重整體園林效果的營造與襯托。

貫串本戰略的系統思想是整合旅游資源,貫串全程的文化認識是借光大學城。本局部詳細內容略。

營銷籌劃

根本剖析

地塊根本狀況:該別墅區地處佘山國度旅游度假區南3公里,松江大學城北3公里,地塊北鄰3600畝的生態園,東鄰方松公路。區域內有有三條自然河橫穿東西,有兩條自然河豎貫南北。在地塊東側紅線外有約800*110米的歸入本地塊規劃的政府公共綠地。

(1)Po1itics(政治要素)剖析:從大環境講,上海在國度經濟開展中的位置不會發作變化,假如房價呈現大幅下滑,其影響遠甚于股市影響。上海的投資環境不會發作大的變化。

(2)Econolny(經濟要素)剖析:上海是中國經濟開展的排頭兵,近年來上海的GDP每年均以兩位的數的速度遞增。從地塊的經濟性來看,日前浦東的陸家嘴、金橋等地前景寬廣,其作用以至已超越虹橋經濟開發區。浦西重點開展地域將是松江、萃莊地域。后者日前人氣較旺,熱度仍將持續一段時間,此位置仍是百姓安家的理想地塊。松江板塊由于其共同的天文位置和自然人文環境,加之區域房地產開展的階段性,使得目前的開展仍有很大的可塑性。

(3)Society(社會要素)剖析:上海人選住宅歷來有只南不北的心理,隨著地鐵Ml的延伸及寶山越江隧道的開通,以及北部房價的優勢,人們的這一心態會不得不有所轉變。

(4)Technology(技術要素)剖析:日前上海住宅的開展大都力打綠化、生態牌,整體上來說科技應用不夠,這包括先進的建材、安保、智能、網絡等技術的應用。而目前住宅業外的網絡科技、智能科技開展迅猛,有大量內容可移植到住宅業,在技術上及經濟上已存在可行性。

令天文位置具有明顯的優勢,這其中包括較近的中央有生態園、影視城、松江大學城、佘山國度旅游度假區。個“先有松江府,后有上海城”,松江地域有共同的歷史文化位置。個四周已逐步構成別墅開發的大氣候。令交通具有潛在的優勢:以后可構成門對花辰公路,側倚方松公路,遙望滬青平高速的良好交通格局。令開發范圍大,此優勢可降低總本錢,有范圍優勢,能提供范圍小別墅區無法提供的物業效勞。令公司有豐厚的房地產開發經歷,有豐厚的可供應用的后期資源。今與政府部門有良好的協作關系。

(2)Weakness(弱勢):

今天文位置遠離市區,與四周相比天文位置存在障礙。令上海住宅高端市場將供大于求,且將持續一段時間。令別墅區較大,常常讓客戶缺乏尊貴感。今項目在上海屬首期開發,一期風險較大,學習本錢較高。

(3)opportunity(時機):

令上海面臨新的開展機遇,對高檔住宅還是有較高的需求。令松江大學城在建立中,滬青平高速建立中。今花辰公路及R4線行將開工建立。今佘山周邊別墅正在構成新的范圍,個目前構成的地域競爭只是初級競爭

(4)Threat(要挾):

令地塊周邊是鄉村,近處無成熟社區,開發后極可能會呈現市政設備配套滯后,社區短少人氣的情況。今由于天文位置、周邊環境等緣由,與四周別墅目的定位較難有區別,加之潛在進入者眾多,競爭要挾加大。今上有分流(張江、金橋、南匯等),下有堵截(銀湖、云頂、長堤等),后有追兵(泅徑頤景園、居禮、英屬風貌區等)。

概念籌劃

無論眾人對概念如何評說,在房地產開發中概念仍是不可或缺的。主概念的選擇常在人文、環境、地段、房型、物業管理、教育、時髦等內容中重點做文章。目前滬市別墅的主概念普通定于前二種。后幾種由于條件所限,常常無法應用,或只作為輔助手腕加以應用。

供上海漫園別墅選擇的,地段優勢不是特別的明顯,環境及房型較難做到最有特征,空間最大的也是最難打是人文牌。概念與樓盤命名是嚴密相關的。樓盤命名就是市場中心定位的反映。樓盤稱號或文化底蘊深沉,或意味深長,或灌輸新寓居理念,或反映地域特征,或展現品牌形象,或訴說親情溫馨。一個極具親和力、給人以審美愉悅的樓盤稱號使全程籌劃與營銷戰略事半功倍。它的功用性、標識性、親和力都會給顧客以激烈的心理暗示與煽動。

想象案名:夢縈水鄉、水天園、自然莊園、聽雨花園、雨樹花園。設想之二:打時髦牌想象之名:上海漫園、夢園、博園設想之三:打人文牌想象之名:逍遙游水莊(莊園)、芳菲苑(突出尊貴)、廊橋夢園、兩岸輕舟園、天地人莊園(語出當今較盛行的風水觀“天地人合一”)、松冠莊園(容易使人想起“鷹冠莊園”的高尚與威嚴,而松冠從古語中可了解為放松、休閑之意)、長春藤別墅(具有自然生態及人文生態),F以上海漫園、夢縈水鄉及逍遙游水莊為例停止設想剖析。

思索到此案開發范圍大的特性,在主概念肯定之后,區域內部在不毀壞整體概念的前提下應相輔相成,各具特征。所以較合適將整個區域內部劃為多個輔概念,使得主概念更豐厚,能滿足久遠開發之需,也能滿足不同人的需求,比方最終可讓住戶為本人別墅命名,防止呈現數字編號。

在扶持主概念的狀況下,能夠以內部區域再分的辦法停止。如突出環境,能夠以花草樹木命名。針對春夏秋冬,能夠以桃園、荷園、菊園、梅園等命名,或以松園、竹園、梅園、蘭園命名。突出歷史文化:如西廂園、草堂園等。突出民族特征:扇園、茶園、棋園、梨園等。

現以上海漫園為別墅名停止主概念深化:

(l)地塊定位:三脈合一(文脈、綠脈、水脈)的養生寶地。
(2)產品定位:放飛心靈的度假區。
(3)宣傳主口號:時髦之旅

備選計劃:

這里有水、有林、有花香,惟獨沒有壓力!
閱盡風華,恬淡水林間
成就繁華里,恬淡水林間;
青溪獨抱,虛懷若谷
坐聽清風入林,閑看云卷云舒
溪水潺潺,景色淡淡
心靈,需求更多空間
在生活的綠色里,輕舞飛揚
在這里,休閑就是生活

(4)產品分賣點廣告語提煉:

地塊篇:三脈合一,楓水寶地
環境篇:云淡楓輕,碧波長廊
建筑篇:簡約風氣,休閑華府
房型篇:自在空間,親和庭院
對象篇:閱盡風華,笑隱林泉

前期營銷總目的:開盤即能售到70%。
2.總戰略:先外后內,由內而外,蓄水造勢,不戰而勝。關鍵步驟施行:令完成總的廣告創意,完成網站建立。今設法在北美、東南亞等地先做幾種外文廣告,此廣告重在質不在量,以低本錢,點到即可。

令將此廣告內容移植國內,應用此廣告作國內廣告,先小區后路牌,先路牌后媒體。令先對外稱房未成型前不承受外訂,先承受內訂,然后向外。令應用公共關系做各種前期軟廣告,應用會所及設備做現場廣告,應用業內人的口碑作為重要的傳播途徑。

令待內外訂購達成60%左右開盤,集中在開盤當天或當天及第一二天簽預售合同,對外稱開盤即銷售70%。今然后一周內,若熱銷可熱賣至90%左右封盤,再承受內部訂購。若銷售中止不前,則聲稱封盤不賣,既能夠此為賣點,又可應用間隙采取進一步的改良促銷措施。

其它戰略:定塊拿到境外銷售(可采取代理的方式)。

媒體戰略

思索到別墅產品的高端性和目的群體的小眾性,媒體戰略方面以群眾媒體的信息廣告和小眾媒體的針對性相分離。圖4一1為群眾媒體的主要受眾剖析。

媒體廣告的投放將緊緊盤繞工程進度和銷售的階段特性展開,但就廣告投放周期而言,普通是先多后少,頂峰蓄水期和開盤強銷期是重點。思索到要汲取相似樓盤溫而不火的理想狀況,倡議上海漫園的入市應一步抵達制高點,并在相當長的時間內堅持市場熱度,因而這段時間的廣告投放將采取大投入、大版面、密集型的投入,思索到大盤開發,開盤期采取排浪式投放,其他時段則維持正常信息發布速率。

價錢戰略

訂價戰略:在計算項目總本錢(帳面本錢加預測預算)的根底上,采取消費者加競爭定價戰略,以消費者的潛在心理承受價為動身點,以競爭對手為參照。這樣能夠有效地控制利潤及資金回籠,使開發過程處于可控狀態。當然這里的前提是設計、建筑、戶型、配套、營銷均以滿足消費者的需求為準繩,并時辰留意跟蹤競爭對手。做到以低端別墅收回投資本錢,以高端別墅賺取利潤。開盤價戰略:宜采用低開高走的戰略。該戰略有如下益處:

令價廉物美是每一個購房者的愿望。一旦價錢比消費者的心理價錢低,給消費者以實惠感,就容易匯集人氣。消費者曉得了開展商“先低后高”的戰略后,因其中包含著升值空間,也容易成交。而開盤不久的疾速成交,又能促進士氣,進步銷售人員乃至全體員工的自自信心,以更好的肉體狀態展開日后工作。

今低價開盤,價錢的主動權在開展商手里,何時調高,幅度幾,可依據市場反映靈敏操控。令資金回籠疾速,有利于其他營銷措施的執行。令先低后高完成了前期購樓者的升值承諾,開展商容易構成口碑。低開高走也有不利之處:令低價低利潤是必然的結果。令低價很容易給人一種“廉價沒好貨”的覺得,傷害樓盤形象。針對上海人的特性,加之宣傳定位與開盤低價構成鮮明比照,綜合思索,宜采用低開高走的戰略。

營銷預算

樓書的制造戰略簡單來說可概括為:一實一虛。一實是做一本有常規內容的樓書。大致包含以下內容:樓盤的天文位置,交通條件、自然環境。別墅的景觀,包括建筑物外立面、環境綠化、小區景觀、交通組織等內容。在樓書的其它位置,能夠補充給出建筑物部分立面,表現陽臺、窗戶等最具特征的細部處置,樓盤的建筑構造,各個別墅在樓盤中的位置,戶型平面圖,車位與車庫狀況,別墅各種設備的闡明,包括通風、空調、電梯、給水、安防、智能化、供電、通訊、熱水、燃氣等配套設備,樓盤的裝修規范,小區會所、購物條件、健身設備(游泳館、網球場、健身房等)、教育設備、文娛設備、社區交往場所等等。一虛指的是樓書必需起到形象宣傳作用,樓書不只是銷售信息的載更是溝通開展商與消費者的橋梁。

上海漫園別墅的樓書可設法做成藝術品或珍藏品的方式。其詳細要:設計講究,言語漂亮,照片精煉,攜帶便當。

電影籌劃

3D電影就是以三維場景動畫為3D電影中心素材,輔以視頻、圖片、文字材料,以三維效果突出樓盤質量,傳送品牌形象。設計根本思緒:優秀的建筑空間可以承載人們的情感生活,并與之交流、互動。本片以生態森林和松江新城為背景,以渲染“度假生活”為主線,以春、夏、秋、冬四季變幻為視覺素材,將影片停止有機的聯絡。

其內容突出以下四點:

一是度假生活一定是安康的、放松的;
二是真正的度假生活只可能在純別墅區里完成;
三是度假生活是具有人文顏色的;
四是以度假生活突出我愛我家。

以上內容能夠以情形描繪式的手法擴展、表現。畫面內容充實,光線層次豐厚,鏡頭剪輯表現節拍,音樂富有時髦感。突出其自在、休閑、溫馨的生活內涵,將大學城別墅塑成消費者心中的“第一度假別墅”。

產品籌劃

最終能壓服客戶購置的關鍵要素無疑是產品,所以產品的籌劃至關重要。
規劃籌劃

在藝術創作中常用、,神“字,而在常規的別墅規劃中,大多規劃師思索更多的是地塊的應用,更多思索的是容積率、間距、日照、交通等技術要素等,這樣就常常疏忽了別墅文化內涵。別墅的規劃應將、,神韻“作為設計的最高境地。應盤繞既有的地籍景觀和人文資源、,借地發揮,在天、地、風、水、光、山、物七個方面調和統一的前提下停止、,個性11藝術的創作,追求以人為本的,天之美,地之美,山之美,水之美風之美,光之美,物之美的高度調和。社區的總平面要停止科學圓滿地布置,選擇環境表現主題,應用天文位置對空中環境停止美的藝術發明,可經過地勢的起伏、落差來營造的一種自然之美,以水之柔情烘托建筑的剛性之美,環境的作風定位與建筑的作風定位有機統一,常綠樹種與落葉樹種要有機搭配,表現自然,滿足日照。據地形特性,由于上海漫園別墅區內地形水系環繞周邊,地形酷似一條葉子魚,在規劃中可將其整體地形規劃為旅游勝地”巴厘島。

建筑設計謀劃

別墅物業對建筑藝術作風的追求超越其它普通住宅對建筑藝術作風的追求,這是由別墅物業自身特征和對環境的請求形成的。建筑藝術作風,就是建筑的本體特征,經過建筑外型、資料、顏色等要素綜合表現出來。建筑藝術作風關于物業的價值影響水平在別墅物業上的表現,超越其它各種物業。由于別墅物業充沛表現和滿足了人們心理存在的各種癖好及人們生來就存在的獨異性和尊重感。如今市場上盛行的建筑作風是歐美式,最近呈現了簡約、庭院等。

其它籌劃

其它戰略是:環境是根底、裝飾是手腕、教育是亮點、物業是保證、旅游是中心、餐飲是特征

1.環境:環境做足水的文章今水有處置設備;令具有特性鮮明但面積不大的中央花園;令園中有園,園中有景,景中有文化;令突出周邊生態主題,園內分離園外,相輔相成;令設一標志性的生態樹林或標志性的建立雕塑群;令設置背景音樂,設置定期的古典和英語播送,提早準備好節目布置;令任何路標均完成中英文對照,部分以至有東南亞等地言語;命房型設計思索與花園具有共融性。

2.裝飾:充沛應用出賣毛坯房不能具有的優勢

令特性鮮明的裝飾設計,如可將水的概念引入室內;令裝飾省去許多購房者裝修的辛勞;令突出裝飾的經濟性;令有資料集體采購、整體施工的價錢優勢;令允許參加個人思想的可作部分改動的菜單式裝修;

3.教育:

令在房型設計中為孩子設計專用書房(此功用房應可改動);令在會所中設置聲樂、繪畫室、舞蹈室;令在規劃或周邊規劃中為兒童而設的百草園,為老人及兒童而設的百鳥園;令應用節假日定期為免費為兒童舉行聲樂、繪畫、電腦等的輔導與培訓。

电话直呼
在线客服
在线留言
发送邮件
联系我们:
联系人:龔寶菲
职位:客戶總監
联系方式:025-66016162
手机:13815856810
传真:025-83193751
客戶總監
點擊這里給我發消息
客戶經理
點擊這里給我發消息
網站技術
點擊這里給我發消息
還可輸入字符250(限制字符250)
技术支持: 建站ABC | 管理登录
单机福州麻将下载 dr股票是什么意思 上海快3专家推荐号 广东快乐10分软件 658配资 甘肃省快3开奖结果一定牛 七星彩投注技巧和口诀 北京十一选五基本走势 广东11选五稳赚模式 娱乐518电玩城 白小姐六肖选一肖中特